Federálny program daňových úľav na bývanie s nízkymi príjmami bol od roku 1987 úspešný pri poskytovaní nízkopríjmových nájomníkov s dôstojnými bytmi za dostupné ceny. Ak hľadáte byt na daňový úver , mali by ste predtým, než sa prihlásite, poznať určité veci, ktoré by ste mali vedieť.
Tu sú odpovede na bežne kladené otázky týkajúce sa federálneho programu s nízkymi príjmami na bývanie.
Otázka: Aký je program daňového úveru?
Odpoveď: Program daňového úveru, známy aj ako "federálny daňový program na bývanie s nízkymi príjmami" alebo jednoducho LIHTC, je populárny cenovo dostupný bytový program, ktorý bol od roku 1987. Na rozdiel od väčšiny bytových programov, ktoré spravuje HUD, úverový program spravuje IRS v koordinácii so štátnymi agentúrami pre financovanie bývania v celej krajine. Prenajímatelia, ktorí sa podieľajú na programe, získajú nárok na daňové úľavy na 10 rokov za svoje daňové úľavy za prenájom aspoň niektorých svojich bytov pre nájomníkov s nízkym príjmom pri obmedzenom nájme.
Otázka: Môžem si nárokovať daňový kredit?
Odpoveď: Nie. Program daňového úveru získava svoje meno, pretože vlastníci zúčastnených nehnuteľností získajú cenné daňové úľavy za udržiavanie ich budov cenovo dostupných. Ako nájomca v nehnuteľnosti s daňovým úverom dostanete výhodu vo forme obmedzeného nájomného za predpokladu, že ste oprávnení na príjem.
Otázka: Ako súčasť príjmu domácnosti sa počítajú anuity?
Odpoveď: Ak máte dôchodok alebo inú dôchodku, existuje veľká šanca, že bude potrebné počítať nejakým spôsobom ako súčasť príjmu domácnosti. Ako by mal prenajímateľ určiť, ako zaobchádzať s anuitou, ktorú máte (alebo že by ste mohli zriadiť po podpísaní zmluvy o prenájme nehnuteľnosti s nízkym príjmom v daňovom úvere), závisí od toho, či máte právo na zrušenie zostatku anuita a ak už prijímate platby.
Ak ste už začali platiť, prenajímateľ bude musieť požiadať vášho makléra, či máte právo odvolať zostatok anuity. Ak máte toto právo, potom prenajímateľ musí zaobchádzať s vašou anuitou ako s majetkom.
Taktiež, akonáhle začnete dostávať anuitné platby, zvyčajne nemôžete konvertovať na paušálnu sumu hotovosti. Ak je to vaša situácia, vaše pravidelné platby budú považované za príjem vášho prenajímateľa.
Očakávajte, že váš prenajímateľ bude musieť overiť, či máte právo na zrušenie zostatku (aj keď sa posúdia sankcie), na akom základe je možné očakávať rast anuity v nasledujúcom roku, akýkoľvek poplatok za odovzdanie alebo predčasné stiahnutie a daňovú sadzbu a daňovú pokutu, ktoré by platili v prípade, že by ste stiahli celú zostatku vašej dôchodky.
Otázka: Pôžičky sa počítajú ako súčasť príjmu domácnosti?
Odpoveď: Dôvera sa často počíta ako nejakým spôsobom ako súčasť príjmu domácností. Ako by prenajímateľ mal určiť, ako zaobchádzať s dôverou, ktorú máte (alebo že môžete nastaviť po podpísaní nájomného za byt s nízkymi príjmami v majetku daňového úveru), závisí od toho, či máte prístup k hlavnému zodpovednému v účte alebo príjem z účtu.
Q: Sú aktíva započítané ako príjem?
A: Nie. Vlastné aktíva sa nepočítajú ako príjem, avšak akýkoľvek príjem, ktorý majetok prináša, sa zvyčajne započítava pri určovaní oprávnenosti príjmu domácnosti ... Prečítajte si viac
Otázka: Prenajímatelia verifikujú príjem?
Odpoveď: Áno. Ak uvažujete o žiadosti o byt s nízkymi príjmami na majetok z daňového úveru, očakávajte, že prenajímateľ alebo správca nehnuteľnosti bude musieť overiť príjmy a majetok. Program daňového dobropisu vyžaduje konkrétne overenie, keďže je to v stávke ... Čítajte viac
OTÁZKA: Ako presne mám vypočítaný nájom?
Odpoveď: Nájomné sa vypočítava na základe počtu spální v byte a nie aktuálneho počtu ľudí, ktorí tam žijú. Váš prenajímateľ musí vypočítať váš nájom za predpokladu, že v každej spálni (alebo v prípade štúdia) žije 1,5 cestujúceho.
Takže nájomné za apartmán s dvoma spálňami by napríklad bolo založené na troch obyvateľoch (1,5 x 2 spálne) v byte.
Nárok na daňový úver zahŕňa aj príspevok na úhradu.
Maximálny nájom, ktorý môžete zaplatiť za jednotku s nízkym príjmom v prípade daňového úveru, je 30% percentuálneho podielu (zvyčajne 50% alebo 60%) mediánu hrubého príjmu územia (AMGI).
Otázka: Počet ľudí v mojej domácnosti ovplyvňuje oprávnenosť?
Odpoveď: Áno. Počet ľudí vo vašej domácnosti ovplyvňuje, či môžete získať nárok na jednotku s nízkym príjmom v majetku daňového úveru. Vaša domácnosť musí získať menej ako určité percento mediánu hrubého príjmu oblasti (AMGI), ktoré je založené na veľkosti domácnosti. Na druhej strane, daňový úver nie je založený na skutočnom počte osôb vo vašom byte.
Otázka: Potrebujem podpísať osobitný nájom?
Odpoveď: Nie. Program daňového úveru nevyžaduje, aby majitelia nehnuteľností podpísali osobitný nájom. Môžete však nájsť dodatok k prenájmu s jednou alebo dvoma klauzulami špecifickými pre program daňového úveru. Napríklad pravdepodobne očakávate doložku vyžadujúcu od vás, aby ste spolupracovali so svojím prenajímateľom pri recertifikácii a overovaní vášho príjmu každý rok, a môže to byť jazyk, ktorý hovorí, že ak sa váš prenajímateľ dozvie, že ste vedome poskytli nepravdivé alebo neúplné informácie o príjme pri určovaní oprávnenosti, toto môžu byť dôvodom na ukončenie prenájmu.
Otázka: Môžem prenajať mesačne?
Odpoveď: Keď prvýkrát podpíšeme prenájom na byt v nehnuteľnosti s daňovým úverom, musí to trvať najmenej šesť mesiacov (aj keď existuje niekoľko výnimiek). Potom vy a váš prenajímateľ môžete súhlasiť s obnovením Vášho lízingu mesačne.
Otázka: Bude v budove k dispozícii nájomca s trhovou úrokovou sadzbou?
Odpoveď: Možno. Mnohé daňové úvery zahŕňajú niektoré byty s nízkymi príjmami a niektoré byty na trhu.
Otázka: Budem vystupovať ako nízke príjmy, ak existujú trhoví nájomníci?
A: Nemali by ste. Prenajímatelia sú povinní neoddeliť trhové a nízkopríjmové byty a nikto z vašich daňových úverových nehnuteľností by nemal vedieť, koľko zaplatíte, ak im to nehovoríte.
Otázka: Je môj príjem stanovený na základe toho, čo som urobil v uplynulom roku?
Odpoveď: Nie. Je to odhodlané tým, že sa na budúci rok tešíme a "ročíme" svoj príjem. Napríklad, ak zarobíte mesačne 3 000 dolárov za prácu, tento príjem bude započítaný ako 36 000 dolárov (12 mesiacov x 3 000 dolárov), aj keď sa ukáže, že dostanete zvýšenie alebo dokonca stratíte svoju prácu mesiac po presťahovaní do vášho bytu.
OTÁZKA: Ako prenajímatelia počítajú neoprávnený príjem z práce?
A: Príjmy z práce musia byť zahrnuté ako súčasť príjmu domácností, či sú príjmy stabilné alebo nepravidelné.
Zvyčajne majitelia, ktorí sa podieľajú na programe daňových úľav, musia používať aktuálne okolnosti nájomcu na "ročné zvýšenie" príjmu, čo znamená, že suma, ktorú nájomca očakáva, že získa v priebehu nasledujúcich 12 mesiacov, aj keď sa ukáže, že počet je oveľa vyšší alebo nižšie.
Otázka: Rozvedie sa rozvod alebo spoločné aktíva?
A: Nie. Potenciálny nájomca nie je diskvalifikovaný len preto, aby mal rozvodový majetok alebo spoločné aktíva.
Hoci je pravdepodobné, že vaša situácia v dôsledku rozvodu spôsobí, že by ste boli neoprávnený, s rozvodom alebo spoločným majetkom nie sú platné dôvody na odmietnutie spracovania žiadosti žiadateľa o daňový úver alebo automaticky považujete žiadateľa za oprávnenú z dôvodu príjmu.
Otázka: Nájomné je založené na mojom príjme?
Odpoveď: Nie. Na rozdiel od iných programov bývania, daňový úver je založený na priemernom príjme vo vašom kraji alebo inom miestnom území. Tento priemer je známy ako "priemerný hrubý príjem na plochu" (AMGI), ktorý sa každoročne aktualizuje. Váš skutočný príjem je dôležitý pri určovaní, či máte nárok na byt s nízkym príjmom v nehnuteľnosti s daňovým úverom. Ale skutočné zaplatené nájomné nie je založené na vašom príjme.
Otázka: Som neprípustný pre iných, ak zarobím príliš veľa príjmu na daňový úver?
Odpoveď: Nie nevyhnutne. Hoci každý daňový úver musí dodržiavať rovnaké pravidlá na stanovenie príjmu, môžete vyťažiť príliš veľa za jeden majetok z daňového úveru, ale stále ho môžete považovať za oprávnený pre iných. To sa môže stať, ak napríklad získavate 55% príjmového limitu. Majetok, ktorý musí prenajať nájomcom, ktorí vyhrávajú maximálne 50% príjmových limitov, by vás odmietlo, ale vlastnosti, ktoré používajú 60%, by vás považovali za oprávnené. Tiež hranice príjmov sa líšia podľa okresov, takže ak získate mierne príliš veľa príjmu pre jeden majetok, môžete mať úspech na inom majetku, ktorý používa rôzne limity.
Otázka: Môžem dostať vysťahovanie, ak sa môj príjem vyšplha po nástupe?
Odpoveď: Nemali by ste sa musieť obávať toho, že by ste boli vysťahovaní za prechod. Ak sa váš príjem zvýši až na 140% priemerného hrubého príjmu oblasti (AMGI), nie je problém. Ak sa váš príjem zvýši nad túto úroveň, môže požiadať prenajímateľa, aby podnikol kroky na zabezpečenie toho, aby stavba zostala kvalifikovaná pre všetky svoje daňové úvery.
V najhoršom prípade môže váš prenajímateľ (s náležitým upozornením) zmeniť váš byt na trhovú cenu a stratíte výhodu vášho obmedzeného nájomného. Ak je však váš príjem taký vysoký, naozaj nemáte nízke príjmy a mali by ste si dovoliť nájom trhovú cenu. Majitelia nehnuteľností na daňový úver môžu vylúčiť nájomcov iba z "dobrých dôvodov", ako ich definujú štátne alebo miestne zákony. To tiež znamená, že váš prenajímateľ sa nemôže rozhodnúť, že neobnoví váš nájom bez dobrého dôvodu.
Otázka: Pokaždé, keď sa môj príjem mení, musím sa znovu osvedčiť?
A: Našťastie nie. Program daňového úveru nemá "predbežnú recertifikáciu", čo znamená, že ak prepnete pracovné miesta, získate zvýšenie alebo kúpite alebo predávate majetok, nepotrebujete, aby ste získali svoj príjem a opätovne overili. Mali by ste očakávať, že sa stretnete s manažmentom, aby ste recertifikovali svoj príjem iba raz za rok, zvyčajne okolo výročia podpísania nájmu.
Otázka: Ako študent môžem žiť na majetkovom úvere?
Odpoveď: Všeobecným pravidlom je, že ak je každý vo vašej domácnosti študentom na plný úväzok, nemôžete si prenajať nehnuteľnosť s daňovým úverom. Takže ak ste študent na plný úväzok s spolubývajúcou, ktorá chodí do školy na čiastočný úväzok, potom ste v poriadku. Ak všetci vo vašej domácnosti chodia do školy na plný úväzok, požiadajte vedenie o to, či spadáte do výnimky.
Otázka: Musia byť daňové úľavy v súlade so zákonmi o diskriminácii?
Odpoveď: Áno. Daňové úvery podliehajú rovnakým právnym predpisom o bývaní ako konvenčné nehnuteľnosti. Navyše, vďaka dohode medzi HUD, ministerstvom financií a ministerstvom spravodlivosti (DOJ), IRS sa môže ľahko dozvedieť o spravodlivom porušení bývania prenajímateľa a použiť ho ako dôvod na nedodržanie daňového úveru. To znamená, že majitelia nehnuteľností na daňový úver majú ešte väčší dôvod, aby nediskriminovali vás.
Otázka: Ako môžu nájomcovia a vyhliadky získať viac informácií o požiadavkách programu?
Odp . : Nájomníci a vyhliadky majú často otázky týkajúce sa príjmov a pravidiel pre daňové úľavy. Okrem odpovedí na často kladené otázky, ktoré ste tu odpovedali, môžete získať odpovede na otázky týkajúce sa jednotlivých štátov prostredníctvom štátnej agentúry pre financovanie bývania, ktorá spravuje program daňového úveru, v ktorom žijete. Pozrite si zoznam štátnych agentúr pre finančné služby .