Či projekt prestavby je "šikovný" alebo nie, závisí vo veľkej miere od toho, kedy plánujete predať svoj dom. Renovácia spôsobom, ktorý robí váš dom funkčnejší a príjemnejší počas nasledujúcich 20 rokov, zvyčajne stojí za náklad a úsilie. Ale čo ak plánujete predať čoskoro?
Faktom je, že väčšina remodelovaných projektov nepridáva dostatok hodnoty vlastného kapitálu vášmu domu, aby zaplatil za svoje náklady, keď predávate.
Je samozrejme možné, že niektoré projekty budú musieť byť vykonané, aby sa kupujúci dostali k ponuke vo vašom dome.
Vo všeobecnosti je však lepšie, keby ste dostali nižšie ponuky, ako investujete do veľkých renovácií - pretože zriedkakedy náklady na tieto renovácie znova dosiahnete vyššou predajnou cenou.
Takže renovácia za účelom predaja je úplne iné zviera ako renovácia, aby sa zlepšila vaša kvalita života. Majiteľ domu, ktorý hľadá vylepšenia v priebehu nasledujúcich 20 rokov, by mohol nájsť kuchynskú prestavbu s výškou 75 000 dolárov, ktorá by bola platným výdavkom. Nie, ak sa len pozeráte na zlepšenie pred predajom vášho domu - bude veľmi zriedkavé, že 75.000 dolárov kuchyne preložiť k predajnej cene 75.000 dolárov vyššie.
Všimnite si však, že nehovoríme o tom, čo sa nazýva "inscenovanie" domu na predaj, ktorý môže zahŕňať malú kozmetiku alebo opravy. Zaoberáme sa intenzívnejšou rekonštrukciou domu, ktorá presahuje rámec farby a môže zahŕňať náklady v tisícoch alebo desiatkach tisíc dolárov.
Kedy sú tieto výdavky dobrý nápad?
Sedem základných pravidiel
- NIKDY neponúkajte viac, ako môžete získať späť. Zdá sa to zrejmé, ale budete ohromení, koľko ľudí sa rozhodne hromadiť obrovské množstvo peňazí do domu, ktorý už nikdy nezapadne do zvyšku svojho života. Prečo minúť 4 000 dolárov na novú podlahu, ak je hodnota predaja nižšia ako táto? Pokiaľ, samozrejme, nebude nikto dokonca ponúkať vo vašom dome bez niektorých kozmetických vylepšení.
- Pozrite sa na potenciál zisku. Toto pravidlo je oveľa viac. Niektorí domáci predajcovia považujú za úspešný stráviť 7500 dolárov na remodelaci kúpeľne, ak získajú z predaja 7 500 dolárov. Ale má to naozaj zmysel? Investovali ste čas, bolesti hlavy, úsilie. , , bez čistého zisku. Načo sa obťažovať?
- Uprednostňujte rekonštrukciu kuchyne a kúpeľne. Všetky veľké výdavky by mali ísť do kuchyne a kúpeľne nad ostatné miestnosti. Ide o vylepšenia, ktoré s najväčšou pravdepodobnosťou znižujú náklady a vytvárajú skutočné vlastné imanie.
- Obmedzte tvrdé náklady v prospech nákladov na údržbu. Umiestnenie nového pevného tvrdého dreva za 19,99 USD za štvorcový stôp je ťažké - veľmi ťažké. Ale požičiavanie orbitálnej podlahovej brúsky a brúsenie podláh je samozrejmosťou.
- Namiesto toho vymeniť. Rovnako ako predchádzajúce hlavné pravidlo, nedávajte svojmu domácemu kupcovi žiadne skutočné nové materiály, ak sa tomu môžete vyhnúť. Prečo odovzdať 1 200 štvorcových stôp brazílskej čerešne, keď môžete len zrekonštruovať existujúce podlahy?
- Vzhľad stresu nefunguje. Je smutné povedať, ale je lepšie dať 800 dolárov na farbu alebo podlahu, namiesto nového ohrievača vody. Pokiaľ je ohrievač vody funkčný, držte ho. Nový ohrievač vody nepôsobí na kupujúcich. Ak domáci inšpektor nakoniec povie, že ohrievač vody musí byť vymenený, môžete ho vždy vymeniť alebo vyradiť z predajnej ceny ekvivalentnú sumu. Ale vzhľad je niečo, čo nie je možné predávať, a v skutočnosti je to niečo, čo sa môže zaregistrovať iba s domácimi kupujúcimi na podvedomej úrovni.
- Farby fungujú. Nová farba, obzvlášť dobre vybraná a súčasná farba, premení dom. Dávajte pozor na hlboké odtiene.
Curb Appeal: Keď sú fasády dobrou vecou
V rámci celej kategórie "obliekania" sa zameriame na jednu vec: novú fasádu.
Generálni dodávatelia môžu vybudovať novú fasádu, ktorá vášmu domu vyzerá fantasticky a zároveň odvádza pozornosť od vecí, ako je vinylová väzba , ktorá je pre niektorých ľudí obrátkou.
Porozprávajte sa s miestnymi dodávateľmi. Ale ak nie ste architektom alebo inak skúsený v takých záležitostiach, nenechávajte problém dodávateľom, ktorí nemajú potuchy, o čom hovoríte. Zaoberajte sa len dodávateľmi, ktorí predtým vykonali tento druh predbežnej fasádnej práce.
Ďalšie poradie podnikania: Kuchyne a kúpeľne
Väčšina realitných kancelárií vám povie, že kuchyňa a kúpeľňa sú najdôležitejšie časti domu.
Zamerajte sa na tieto položky:
Kuchyne počítadlá. Pultové dosky sú veľmi viditeľné, takže ak idete robiť akúkoľvek prácu rip-a-replace, je to miesto. Staré laminátové dosky by mali byť nahradené aspoň Corian alebo Silestone. Keramické dosky obkladov sú diskutovateľné z hľadiska kvality, ale väčšina potenciálnych majiteľov domov nehľadá keramické obkladačky - nahradiť ich.
Kuchynské skrinky. Skriňa je tiež dobre viditeľná, pretože je na úrovni očí. Výmena kuchynských skriniek vám môže ľahko spustiť 25 000 dolárov alebo viac. Ak sú vaše kuchynské skrinky v strašnom stave alebo sú vyrobené z melamínu alebo MDF, možno budete musieť len uhryznúť guľku a získať nové kuchynské skrinky. V prípade iných typov skriniek môžete byť schopní opätovne čeliť alebo premaľovať.
Rýchly upgrade na príslušenstvo a hardvér. Príslušenstvo a hardvér sú prekvapivo efektívne vylepšené kuchyne. Nepredpokladajte, že nahradenie všetkého kuchynského hardvéru bude lacné. Nahradenie všetkého hardvéru (tj zbavenie sa tohto falošného pozláteného materiálu) sa môže ľahko dostať do stoviek dolárov.
Odstránenie a výmena kuchynských drezov. Kuchynské drezy sa dajú ľahko odstrániť a vymeniť. Väčšina dirigentov to môže robiť sama.
Renovácie podláh
Domáca renovácia vykonávaná na účely predaja nemusí byť nutne vykonaná spôsobom, ktorý sa odvoláva na váš vkus. Jedná sa o prestavby, ktoré robíte, aby zodpovedali chuti väčšiny majiteľov domov. Váš realitný maklér môže byť dobrým zdrojom informácií o tom, ako renovovať podlahy.
Máte radi koberce z kúpeľne? Väčšina domácich kupcov nie. Všeobecne platí, že kobercové steny medzi stenami v celom dome sú zlým nápadom, pretože vytvárajú dojem, že sa pokúšate skryť niečo pod ním. Laminátové podlahy by mali byť minimálnym typom krytia podlahových krytín, hoci domáci kupci tiež uznali laminát ako ďalší typ podozrivého materiálu.
Ak máte pravé drevené podlahy, máte šťastie. Veľmi opotrebované podlahy je potrebné brúsiť brúskou . Ak vaše podlahy majú len malé škrabance, postačí kruhová brúska.
Majte na pamäti, že mnohí potenciálni kupujúci domov zdvihnú okraj kobercov, aby zistili, či podlahové dosky pod nimi sú obnoviteľné tvrdé drevo.
Vyhnite sa ako mor
- Oblasti, ktoré nemajú dobrú hodnotu predaja: mediálne miestnosti, divadlá, kancelárie, pivnice, prestavby podkrovia, zadné paluby, väčšina práce na dvorku atď.
- Chystáte sa do zúfalých dĺžok, aby ste pridali viac priestoru (napr. Prestavbu garáže na obývaciu izbu).
- Windows. To je skvelé nahradiť, ak máte v pláne zostať v dome, ale nebudete mať svoje peniaze späť na tieto, ak sa vykonáva len na účely predaja.
- Odstránenie podrobností o období, ktoré môžu mať určitú hodnotu. Odstránenie zeleného chvosta môže byť dobrý nápad, ale vyradenie z roku 1911 nového post, ktorý potrebuje "nejakú prácu", nie je dobrý nápad. Zatiaľ čo nový príspevok môže byť neatraktívny, jeho vnútorná hodnota je pre mnohých kupujúcich cenná.
- Odstránenie osvetlenia, pokiaľ nebude nahradené iným príslušenstvom. Dokonca aj slabé osvetlenie je lepšie ako žiadne osvetlenie.